深化市场化运营盘活老厂房打造中小企业专业孵化器“孵化梦想”的鑫恩华
“目前，室内装修已全部完成，正在做路面的蕞后整修。”昨日，走进坐落于天津市南开区黄河道471号的“鑫恩华数创里科创园”园区，原身是天津分析仪器厂、建筑面积4042平方米的荒废厂区悄然变身，入目之处焕然一新，已装修完备的办公空间开阔敞亮，原本破旧斑驳的外墙被簇新的红砖替代，醒目的名牌旁，“年轻力数字创想中心”明确了园区定位，也“标记”了园区年轻态蓬勃向上的个性气质。园区运营方、鑫恩华天津大数据服务集团有限公司（以下简称鑫恩华集团）董事长张鸿烨介绍，目前科创园招引企业72家，出租率超过85%。
自2010年成立至今，鑫恩华集团已成长为天津市头部孵化全链条一站式企业创业服务提供商，拥有涵盖市内六区及东丽区22个创业孵化服务载体和近200人的专业服务团队，载体面积累计超23万平方米，目前孵化服务企业5900余家，累计孵化服务企业20000余家。“作为在天津诞生和成长起来的民营企业，鑫恩华集团的成长历程，正是天津市民营经济蓬勃发展的生动缩影。”张鸿烨表示。
“数创里从装修时就开始招商，我们差不多和园区同步装修。”天津新陆源科技有限公司是一家以天津大学、天津科技大学、福州大学为技术支持平台的有机溶剂危废处置领域综合服务提供商，负责人陆丁丁介绍，“管理方的专业化服务为我们省下不少时间，现在公司已经开始开展业务了。”
边规划边定位，边装修边招商，不仅可以通过凝练“有效时间”节省企业的入驻成本，还可以针对企业运营需要适时调整装修方案，针对性“一企一策”满足用户的个性化需求。这正是鑫恩华集团盘活存量资产的“撒手锏”之一。
“张总的眼毒。就比方别人逛展，看到的都是吃吃喝喝，买买特产，他不一样，看到的都是商机。这就是他的独到之处。”“张总对中小企业的扶持从来不是一锤子买卖，脑子里总是绷着一根弦，随时随地帮助企业想点子、找机遇，提供细水长流的帮助。”这是不少园区企业负责人的共识。一次，在山西大同举办的“中国创翼”创业大赛暨创业成果展示活动上，作为天津代表团创业导师随行的张鸿烨关注到，天津一家做游戏研发的参展企业带来的游戏周边手办很有市场。交谈中，了解到该企业面临的困境：由于订单量激增，公司急需寻找合作伙伴来扩大生产规模。他一眼“瞄准”了项目合作的机会。双方一拍即合，现场通过电话连线，与孵化器内一家下游科创企业达成了初步合作意向，打通了上下游产业链。
位于河北区鸿顺里街五马路45号的原天津市第四玩具厂成立于上世纪80年代初期，2009年完成企业退市后，1440.99平方米的厂房及土地一直闲置至今。2024年8月，鑫恩华集团与河北区商务局就第四玩具厂盘活项目合作签约，启动“玩具肆厂玩具巷TOY4”项目。据鑫恩华集团总经理王俊浩介绍：“我们将围绕原有特色做加法，依托地块特点及第四玩具厂的特色气质量身定做，将按照修旧如旧原则，聚焦潮玩、潮牌、咖啡、小型LiveHouse（音乐展演空间）等主理人街区，以及专题画展艺术展、儿时玩具记忆馆等，充分将玩具主题概念与现代潮玩结合，形成具有工业遗存风格的、小而精的潮玩打卡地。”
“不会人为干预来预设或者规划一个园区的定位。”张鸿烨一直主张让市场自发选择、形成、聚集，形成每个园区的生态特色。以河东区的鑫创医疗器械产业园为例，由于毗邻天津站综合******通枢纽，满足了医疗器械企业在产品运输、冷链上的需求，形成了一定的市场集聚效应，体现在园区招商过程中，鑫恩华集团因势利导，调整、完善了园区定位，并围绕产业需求，补足提升冷链、试验区域、会议洽谈区域等软硬件环境，助力形成良性运转的园区生态。“我们会在坚持民营企业轻资产、市场化运营孵化器路径的基础上，通过做细、做好服务，推动老旧空间焕发新生机，不断优化市场化运营手段，为闲置载体注入新动能。”张鸿烨说。
为企业“搭桥”建全链条全周期科创生态
成熟的市场运营管理经验让鑫恩华集团成为连接政策与市场、职能服务部门与园区企业的桥梁。“我们不出这个楼就能参与到企业合作对接、技术研讨会等活动中，和同行业企业交流展示技术、产品，寻求上下游合作等，很大程度上提高了我们的效率。”陈塘科创园入驻企业、天津中汽技研检测技术有限公司负责人冯乐举例，“我们在创立初期，享受了天津市对双一流高校毕业生创业的相关补贴，员工按照博士、硕士、本科生等不同阶段也有相应的社保补贴、岗位补贴，针对科技型企业，鑫恩华集团还按照成本线甚至低于成本线的标准相应降低了房租，这些政策的对接，鑫恩华集团都非常顺畅地帮助我们申报办理了，节省了企业成本，也节省了我们大量的精力和时间，使我们可以全身心地投入科技研发和企业运营。”
走进位于河西区陈塘科技商务区的陈塘科创园，专业的财税服务、工商资质注册、知识产权保护等业务一站式“搞定”，企业全要素孵化链条、企业全生命孵化周期的“双全”科创生态正在形成。去年4月，鑫恩华集团作为第三方运营公司进驻科创园1号楼，截至目前，招商面积已经达到了90%，确定入驻企业162家，其中包括了天津汇智星源信息技术有限公司、天津知微材料科技有限公司、国药控股生物医药天津有限公司等多家重点企业。
把选择权交给市场，由专业的团队按照市场规律运营，遵循市场供求关系办事，也让政府职能部门得以释放精力、解放思想，充分发挥宏观调控、公共服务作用。
裕民表厂是鑫恩华集团在全市盘活的第20个项目。伴随鑫恩华集团的产业集聚效应，想落户的企业越来越多，但在陈塘，已经没有合适的空间了。为此，河西区打破地域限制，联合多部门组建专班，帮鑫恩华集团在全区范围寻找合适的闲置载体。位于友谊路街的裕民表厂交通方便，位置、空间都合适，很快进入“选择项”，但因为属于国有房产，经营性租赁蕞长只能是五年，对鑫恩华集团来说盘活的成本“划不来”。怎么尽快把闲置载体用起来？专班参考以往国有房产的盘活经验，由区国资委负责安排两家专业资产管理公司，接管项目，先覆盖裕民表厂十年租期，再反租给鑫恩华集团十年。在专班的对接下，不到一个月，鑫恩华集团就完成了房产租赁，陈塘管委会还帮着引入了自持物业，让入驻团队能以低于周边一半左右的成本“拎包入住”。
“市委提出高质量发展十项行动和三新三量工作要求，给了我们集团难得的发展机遇。”一路走来，以创业孵化为宗旨,以加速企业成长为目标，鑫恩华集团陪伴20000余家中小企业一起生根、发芽，向阳生长，张鸿烨感慨，“伴随着天津老旧楼宇、园区资源进一步释放，一座座等待擦亮的金山、正在挖掘的富矿呼之欲出。我们要做的就是提升数字化管理服务，全力奔跑，为天津高质量发展贡献力量。”（记者 廖晨霞）
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