商业用地不能直接建厂房，需要经过用途变更将其变为工业用地。具体流程如下：

　　1. 交回土地：原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

　　2. 出让土地：国土部门根据规划部门出具的新的用途及规划条件，在考虑土地成本、市场参考价格等因素的基础上确定土地出让起始价，并由土地交易机构组织招拍挂出让。

　　3. 签订合同：经招拍挂出让后，产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

　　4. 办理土地使用权证：土地使用者按合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。

　　商业用地和工业用地的区别主要在于使用属性和用途。

　　1. 使用属性：商业用地是规划部门根据城市规划所规定的用于建设商业用房屋的土地，使用年限为40年；工业用地是用于工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括铁路、码头等专用设施。

　　2. 用途：商业用地用于交易的商品和服务，主要用于商业领域；工业用地作为生产地点，用于工矿企业的生产活动。

　　商业用地要变为工业用地，需要经过一系列的手续和程序，包括交回土地、确定补偿价格、出让土地、签订合同等步骤。商业用地和工业用地的区别在于使用属性和用途。了解这些规定和流程，对于有意建厂的企业和个人来说是非常重要的。

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