顺德拟出集体用地流转新规：工业及商服重点招商用地可分拆销售
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开展集体建设用地流转试点，全国以广东为先，而顺德又是广东的先行区域。不过近16年来，集体用地使用权“难流转”情况依旧存在：成功流转多为工业用地，溢价不高，商服用地流转成功案例少之又少。
近期，顺德再次作出探索，对新修订的《顺德区集体建设用地使用权流转管理暂行办法》(简称“办法”)公开征询公众意见。记者注意到，为了推进“村级工业园”改造工程，顺德将试行工业及商服用途重点招商集体用地项目可分拆销售。
2002年，作为全国试点的顺德，开启了农村集体土地使用权流转工作。当年12月，为给全省集体用地使用权流转寻找路径，当地政府《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，不到半年的时间，集体建设用地使用权流转在顺德全面铺开。
期间相关管理办法又几经修订，至今已形成了一套比较成熟的操作流程。
当前，我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。农民通过流转集体土地使用权，可以在保有该宗地块所有权的同时，获得地块流转的成交款。
该区国土城建和水利局相关负责人告诉记者，在不允许地块流转之前，农村集体土地只能通过政府征收，成为政府储备用地才会产生效益，但这也同时意味着，农民将失去对该宗地块的所有权。
在推进试点进程中，顺德有过成功案例。据公开报道，被誉为“中国蕞美村镇”的顺德区勒流街道江义村，就依靠集体用地使用权流转，实现土地流转收益，并将该收益的40%用于完善工业区路网、下水道等配套工程建设，通过营造优越的营商环境刺激本村工业发展，同时还将土地流转收益的50%按股权进行分配，增加村民（股民）收入。
记者检索顺德区公共资源交易网站发现，顺德上一次完成集体用地流转，是2017年杏坛镇海陵股份社委托推出的15宗工业用地，蕞终成交总价突破了7800万元。
虽然顺德已初步形成了较为完善的一套操作流程，但因为流转不得用于房地产开发的硬性规定，溢价不高，农村集体用地“流转”难的问题依然存在。
记者翻阅成交记录发现，从2009年起，顺德通过公开招挂牌的方式流转农村集体建设用地，绝大多数为工业用地，只有少数尝试进行商服用地流转，成功流转的案例更是少之又少。
记者注意到，2013年乐从镇新隆村四宗地块在顺德区土地交易中心“招亲”，欲变身商服用地，就都没有“嫁”出去。外界普遍认为，一是因为定价过高，二是开发商也担心后续利益问题。
区国土城建和水利局相关负责人介绍，商服用地流转成功率低，较大的阻碍就是商业项目无法像国有土地出让那样进行分割预售，增加了竞得者开发压力。
在推进“村级工业园”改造的进程中，顺德结合实际和率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的迫切需求，顺德对管理办法进行了修订，旨在加强集体建设用地管理，规范集体建设用地市场秩序，保障集体建设用地所有者和使用者的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用。
集体用地出让纳入区域供应年度计划
集体建设用地使用权流转，是指集体建设用地使用权出让（租赁）、转让（转租）和抵押等行为。办法规定，集体建设用地出让（租赁）必须纳入本区域建设用地供应年度计划，实行全区统筹安排供应。
为了减少纠纷，顺德要求集体建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物、构筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押。
工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目以及同一宗地有两个或两个以上意向用地者的集体建设用地使用权出让、租赁，须通过公开交易方式确定土地使用权人。
值得注意的是，除经批准利用集体建设用地建设租赁住房及村居社区公寓外，通过流转方式取得的集体建设用地不得用于住宅或类似住宅的居住用房开发建设，也不得将地上已有的其他用途用房改为居住用房。
另外，不符合土地利用总体规划和城乡规划，以及《佛山市城市生态控制线划定规划》等专项规划的；土地权属有争议的；未取得集体土地所有权登记证书和未取得合法建设用地审批手续或集体建设用地使用权登记证书等情况的集体建设用地，其使用权不得流转。
农村集体建设用地使用权流转，提高了土地使用的强度、盘活了土地资源，而这一类型土地在流转后的利润分成，成为土地供应方关注焦点。
办法规定，用地使用权出让、租赁的，权属人应当制定集体建设用地处置方案和收益分配方案，并须经集体表决通过。
表决事项须经集体建设用地所有权人的成员会议2/3以上成员或者2/3以上成员代表表决通过，其表决结果须按相关规定进行公示。
集体土地流转在保障村民利益的同时，也要防止为了低价出让而造成集体资产的流失。
在办法中就明确规定，集体建设用地使用权出让前，集体经济组织须委托中介评估机构对地价进行评估，同时委托土地行政主管部门进行基准地价评估。
办法规定，公开交易出让（租赁）起始价和底价均由集体经济组织根据中介评估机构评估价和基准地价评估价综合确定，但出让（租赁）起始价不得低于拟交易地块基准地价评估价的70%，底价不得低于起始价，且商业等经营性用地出让底价一般不得低于中介评估机构评估价。
此外，集体建设用地使用权出让、租赁的较高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的较高年限；集体建设用地使用权转让（转租）的年限为原出让（租赁）土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
今年顺德将村级工业园改造列为当地“头号工程”，在这个过程中，村中集体建设用地如何使用，对推进“头号工程”有很大影响。
在办法中，首先指出集体土地经批准认定为“三旧”改造项目，其集体土地的用地单位与集体土地所有权人在2002年7月1日前签订除工业用地以外的经营性用地购地协议或在2006年8月31日前签订工业用地购地协议，并已按协议约定全部支付购地价款的，可以协议出让方式完善供地手续。
同时，“三旧”改造项目用地可以不受“不得改变土地用途和容积率”的约束。
更受关注的是，为了鼓励实体经济发展，为顺德挖掘更多的产业发展空间，此次顺德区提出产业项目用地用于多层厂房和商服用途的重点招商项目的，可进行分拆、登记并允许销售。
其中，出让用于多层厂房项目的工业用地，除行政办公及生活服务设施以外，在建设项目通过竣工验收后，按规划、不动产登记部门审定的房屋基本单元进行分拆、登记并允许销售。
出让用于区重点招商项目的商服用地（不含酒店等住宿类用地），在建设项目通过竣工验收后，按规划、不动产登记部门审定的房屋基本单元进行分拆、登记并允许销售。销售后，购房者（业主）应向不动产登记部门申请办理不动产权属登记。
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