稳健派如何看待嘉兴高标仓市场「瑞莱博i选址」
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原标题：稳健派如何看待嘉兴高标仓市场「瑞莱博i选址」
自瑞莱博市场调研部于2021年11月23日发布《2021年下半年嘉兴物流高标准仓储设施调研报告》以来，我们收到了诸多反馈。其中，关于嘉兴22-23年吸纳量的预测引发了来自包括租户、开发商、投资方等物流地产业内专业人士的激烈讨论，其中亦不乏资深大咖对此问题的行业洞见。
面对2022-2023年高标库供应的激增，嘉兴市场唯有实现每年80-90万㎡的吸纳量，才能将市场的整体空置率控制在25%以下。
注：嘉兴市场2018-2020年的吸纳量分别为52、 40、84万㎡，2021年全年的吸纳量基本定格在78-80万㎡之间。
针对上述去化目标，一些稳健派的观点认为：
要想保持25%的空置率不破功，嘉兴接下来两年内的净吸纳量都需维持在80-90万㎡/年，相当于嘉兴2021年吸纳量的100-110%。面对当前充满不确定性的市场环境，同时注意到2019-2020年几乎靠一己之力支撑了全国高标库出租率的社区团购因政策影响和资本退烧后已经显示出增长疲态（甚至部分城市出现提前解约）的大背景下，在市场迎来新的业务爆发点之前，仅靠现有的传统业务很难兑现如此高强度的去化目标。
稳健派从地理条件、企业结构、电商增速、地区产业用电情况等角度为其观点论证，瑞莱博市场调研部则本着求实、负责的态度，走访了一些行业专业人士，通过实时访谈内容和调阅官方统计数据，进一步剖析解读了该观点背后的逻辑。
本期，让我们先来看看稳健派的观点。
地形上来说，浙江全省的74.63%被山地和丘陵所覆盖，平坦地只占20.32%（虽集中在嘉兴附近）。相比之下，江苏的平原面积占比高达86.89%。
此外，从我国货运方式的占比来看，2016-2021年公路货运规模仍然占了七成以上的份额。
因此，仅地理条件而言，浙江地区要实现货物流通（公路运输）就受到了自然条件的诸多限制。
从规模以上工业企业看，2020年江苏有50168家，浙江47956家；其中就外商及港澳台商投资企业而言，2020年江苏有8584家，浙江4315家，前者是后者的近2倍。一个存在于行业内的普遍共识是，外资的高端制造及零售企业是所有物流地产商眼中的高标仓的目标客群。
苏浙经济蕞大的差距在于制造业。2020年，浙江GDP是江苏的62.9%，而规上工业主营业务收入是江苏的62.7%，利润为江苏的76.2%。
可见，身为工业强省的江苏，高标仓客群本身更多样化。而浙江多以纺织、轻纺工业见长，相比之下，高标仓的客群会相对略微狭窄一些。
说到这里，浙江的小伙伴可能会说：
浙江是电子商务大省，单论规模以上工业企业及外资企业数量没有意义。
根据《浙江省电子商务产业发展“十三五”规划》，“十三五”期间，浙江要打造成“国际电子商务中心”，并通过电子商务和实体经济的融合来推动整个浙江经济的提升发展。
尽管如此，但从数据上来看，从2019年开始，电商增速已开始放缓。
据iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，截至2019年上半年，中国网络零售总额达195209.7亿元，在社会消费品零售总额中所占比重逐年上升，但整体增长率呈现下滑趋势。
《2019中国电商年度发展报告》亦显示，该年网络零售额的增长率呈现出下降趋势，首次低于全球平均水平。
众所周知，对于电商来说，用户是头部位的。然而，截至2019年，中国移动电商用户规模突破7亿人，逐渐触达网民规模天花板，红利逐渐消失。
随着移动互联网人口红利的消失，电商营收增速于2019年已出现整体放缓的态势。据京东、阿里财报显示，阿里和京东的GMV增速均呈现放缓趋势，其中阿里中国零售GMV的增速从2015年的46%下降至2019财年的19%，京东则从2015年的78%下降至24.36%。（资料来源：新京报）
因此，基于前面的产业结构分析和上述的电商相关数据论证，可以预见，在浙江境内的物流仓储项目的去化很大程度上依赖于电商和为其配套的快递快运的业务增长。一旦电商增长出现放缓，将很大程度上影响整体去化表现。反观江苏，其生产是重要的驱动引擎，受到的冲击相对会更小。
值得注意的是，2020年，浙江纺织服装、服饰业用电量分别下降9.26%、7.22%。
通过前面的论述我们可以知道，浙江重贸易而轻生产，而纺织、服饰一类的产业向来闻名于浙江制造业。天眼查专业版数据显示（2021），地域分布看，浙江省纺织相关企业数量蕞多，约21.9万家，占比近17%，其次为江苏、广东和山东。
然而，近年来我国纺织服装业的部分产能不断向东南亚转移。据统计，2019年越南纺织品服装出口额同比增长7.5%。与之相对应的是，2019年1-12月，我国纺织品服装累计出口额为2718.362亿美元，同比下降1.89%。
另一方面，中信部亦提出，支持纺织服装产业向中西部转移，已成为一些企业的新选择。
基于上述趋势，稳健派认为，不管国内的纺织服装业是向东南亚转移还是“回流”中西部，从整体趋势来看，若产业结构进行调整，此类产业在浙江的布局势必减少，因此亦可能减少对当地高标仓的租赁需求。
私域流量的兴起、业态新模式的发展会引发传统供应链的一定流量的细分和渠道下沉，从而削弱对高标仓的需求。
瑞解读目前，电商的发展已进入瓶颈期。凡是被覆盖到的品类、渠道基本已全部覆盖，除非出现一些颠覆固有的消费习惯、生活方式的新品类。
人们的消费场景中一定存在一些电商非友好型的业态，其特征为：
毋庸置疑，电商在某些特定品类的售卖及服务上依然存在困难甚至壁垒。
此外，私域流量迎来爆发期，给传统电商模式造成冲击，对其客群和销量进行相继瓜分。
那么，在电商平台售卖的诸多品类中，什么样附加值的商品才有资格进入高标仓呢？通过多次访谈与调研，瑞莱博希望通过以下这个案例说明：从销售渠道开始，进入高标仓的商品就已经被做了分层。
“一些专注于C2M的第三方社交电商平台，某些品类每一单的物流成本可低至一块六左右。”
平时网购的时候，相信小伙伴们或多或少都遇见过购买某些商品时，选择随机颜色发货和特定颜色发货的价格是不一样的。
这又是为什么呢？原来，在义乌小商品批发市场，许多商家在销售特定商品（如搪瓷杯）的时候，在分拣环节通过颜色随机包装的促销方式压缩了人员培训、分拣系统初始投入，极大程度上降低了订单的处理门槛，提高了效率，压缩了订单处理成本。有理由相信，这样的订单对于仓储费的预算一定也会被极限压缩，十有八九在某个陈旧的厂房中即可完成。
可见，这样的销售模式，令商家在订单的初始阶段就改变了商品的供应链路径，从传统的都进电商大仓的运作模式中，势必有一部分订单被分流。
除此之外，通过进一步的深度访谈，瑞莱博也了解到，在销售终端，由于消费主力已往95后、00后甚至05后倾斜，这样的随机选购符合目前大行其道的“开盲盒”趋势，也契合部分消费人群的消费习惯，从而在一定程度上降低了商家处理订单的成本，即再次降低了销售成本。很显然，这样的趋势势必会影响环环相扣的供应链，从而在源头上影响高标仓的去化，从而会部分影响高标仓的整体去化表现。
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