195平方公里工业用地待释放“工改商”成房企争夺上海机会？
每经记者 程成 每经编辑 曾健辉
在房地产市场进入存量房时代后，城市更新日益受到重视。近期，上海多个城市更新项目相继面市并获得不少好评，这背后是上海的土地供应瓶颈已现。根据今年年初上海发布的《上海市城市总体规划（2017~2035年）》（以下简称《规划》），2020年上海城市建设用地总规模将控制在3185平方公里以内、2035年控制在3200平方公里以内。而到2015年末，上海城市建设用地规模已达3071平方公里，这意味着未来十几年，上海城市建设用地增量指标仅有100多平方公里。
为破解土地资源紧约束瓶颈，提高工业用地利用绩效，上海市也进行了创新性的探索，根据是否属于规划工业区块内、集中建设区内，将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”，并分别提出不同的转型方向。其中“195区域”因位于规划工业区块外，又地处城市集中建设区内，被要求按照完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业的方向转型。而这195平方公里具备“工改商”潜力的工业用地，自然落入了不少开发商眼中。
那么，在拿地难度越来越大的背景下，获取“工改商”地块并进行城市更新，又能否成为房企曲线争夺“上海滩”的利器呢？
从近几年上海楼市的成交结构来看，二手房成交量已经超过一手房，上海已进入以存量房交易为主的时代。
从成交面积方面看，根据上海市房协的数据显示，2017年上海市新建商品房销售面积1691.6万平方米，同比下降37.5%，增幅回落48.8个百分点；而同期存量房（二手房）成交登记面积为1659.6万平方米，同比减少51.8%，增幅回落85.1个百分点。其中新建商品住房成交面积1341.62万平方米，同比下降33.6%；二手商品住房成交面积1367.37万平方米，同比减少55.4%。
从成交金额方面看，2017年上海新建商品住房销售额3336亿元，同比下降36.3%；二手商品住房成交金额超过5000亿元。
另一方面，受制于紧缺的城市建设用地指标，新增土地供应量的逐步收缩已是必然。
年初至今，上海仅成交2宗商品住宅用地，总规划建筑面积约16万平方米，总出让金约49亿元。需要注意的是，上述2宗商品住宅用地均只有1家竞买申请人，均以底价成交。多位市场分析人士表示，在“招挂复合”的土地竞拍模式下，绝大部分房企将无缘通过土拍在上海获得土地资源。
《每日经济新闻》记者梳理发现，在3200平方公里建设用地总量控制的背景下，上海一方面通过在土地出让时实行全生命周期管理方式，提高土地集约、节约利用；另一方面则通过城市更新等方式，调整土地结构，盘活存量用地特别是工业仓储用地，释放建设用地指标。
在政策层面，上海于2016年就曾出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》等政策，通过补缴土地出让金、调高容积率、简化审批程序等措施，鼓励存量工业用地向研发总部类用地、商业办公用地和教育医疗养老用地等方面整体转型。
目前，上海城市建设用地中，工业仓储用地和城镇居住用地比重蕞大，占比分别达到27.3%、21.5%，总面积分别为839平方公里和660平方公里。而工业仓储用地27.3%的比重，则是上海对标城市东京、纽约的2~3倍。
根据《规划》，上海计划到2035年将工业仓储用地比例大幅压缩至10%~15%。这意味着未来将至少释放400平方公里的建设用地指标。
“上海已进入存量房时代，新增土地供应量逐步紧缩，盘活存量土地是未来发展的重点方向之一。”易居研究院研究员詹毅凡告诉《每日经济新闻》记者，“盘活存量用地可进一步优化城市土地利用结构，像上海不少国企都在推进其所持有的存量工业用地的盘活计划。”
地产分析人士、优淘城总裁薛建雄也表示，盘活存量工业仓储用地，一方面是因建设用地总量的控制，需要盘活存量土地资源增加建设用地供给；另一方面也是要向存量工业用地存在的问题“开刀”，倒逼其进行产业和服务能力的升级。
近年来，上海通过城市更新盘活工业仓储用地的案例并不少见。不少老厂房、老仓库在更新改造后，都焕发了新的活力和生机，土地价值也得到了体现。如位于静安区的综合性创意产业园“800秀”、位于黄浦区的时尚创意园“8号桥”……
“800秀”文化创意产业园改造前为原上海电机厂厂房，总占地面积约1.4万平方米，总建筑面积约3万平方米。2007年其由上海静工集团和上海电气集团共同出资改造，并于2009年面市，业态涵盖文化、办公、休闲商业等。目前，园区每年举办各类时尚、文化和创意活动近百场，租金可达6元/平方米/天。
值得注意的是，上述项目在改造过程中并未大拆大建，而是通过对原有老工业厂房进行修缮保留，并适当增添现代元素和使用功能。这也反映了上海城市更新理念由“拆改留”向“留改拆”的转变，即从之前的以“拆”为主，改造、保留为辅，变成以“留”为主，拆迁、改造为辅。
《每日经济新闻》记者梳理发现，目前工业仓储用地的更新方式主要有以下几种：一种是政府动迁收储，原业主补缴土地出让金变更土地性质。如年初，深圳中集以底价2.84亿元竞得位于宝山区的1宗租赁住房用地，楼面价约4500元/平方米。该地块原为深圳中集的厂房，后由宝山区动迁收储后公开出让；另一种是原业主或独立开发或引入社会资本合作开发。如上述“800秀”项目，就由原业主上海电气集团与上海静工集团合作改造；此外是原业主将地块整租。如长宁区的“上生新所”。其原为上海生物制品研究所的生产车间，后整租给万科20年，并由后者进行微更新、微改造，并引入办公、文创、商业等多种业态。
通过城市更新，不仅盘活了存量工业仓储用地，改善了城市面貌，还蕞大限度地挖掘了土地的价值，让各方看到了切实的利益。那么，这对开发商而言是否又意味着机遇呢？
石榴集团相关人士向记者表示，上海是跨国公司中国总部的首选，而地段始终决定着项目的价值，通过城市更新进入上海的核心区域仍然有着很大的吸引力。“虽然城市更新对企业提出了很多挑战，但只要项目合适、投资收益平衡，我们都会继续参与上海的城市更新之中”。
不过，多位市场分析人士认为，城市更新项目难度很大，对开发商的要求也非常高，城市更新是机遇，但更是挑战。
“这些土地本就在地方国企或央企手中，他们盘活存量工业用地的意愿到底有多强？即使他们愿意盘活，那么他们又会以何种方式进行盘活呢？是由政府收储、引入社会资本合作开发、还是整租？各种利益的协调非常复杂和困难。”薛建雄表示，“另外，这些项目开发周期长，资金投入大，对开发商的资金实力、运营能力等要求极高。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，城市更新项目直接考验着企业的时间成本、资金成本和人力成本，对专业能力、资源统筹能力也有极高的要求。
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